KOOP JE EIGEN GRUBBEHOEVE - weblog

recentere berichten

oudere berichten

1. Stand van zaken
Op 3 oktober heeft de projectgroep Ganzenhoef het Plan van Aanpak gepresenteerd. Het komt in het weekend in de bus (je blijkt het zelf te moeten ophalen bij de Projectgroep). Het is niet objectief. Over de renovatie van de Grubbehoeve worden al uitspraken gedaan, terwijl de bewoners daar juist veel zeggenschap in zouden hebben. Er komen twee informatieavonden en een inspraakavond. Schriftelijk reageren op het PvA kan ook.
In de tekeningen staat ook een bouwsel aan de kop van de flat; dit is echter nog niet definitief.
Ook de OTB-enquête komt in het PvA weer van stal. George Mulders is bezig met een eigen enquête in de flat. Hij heeft ongeveer een derde gehad. Ruwweg gesproken wil een kwart weg, een kwart kopen en de helft blijven huren.
Hein de Haan stelt dat vertrekkers en voorstanders van sloop uitgesloten moeten worden van het bepalen van de toekomst van de flat waar ze zelf niets meer te zoeken hebben.

De cluster zal hoe dan ook doorgaan. Als KJEB afvalt of in de ogen van Patrimonium slecht presteert, zal Patrimonium het zelf doen.
Als er dan toch een cluster moet komen, kiest de KJEB voor het laatste deel van de flat. De door de projectgroep gepresenteerde cluster is wat KJEB betreft tweede keus. In het PvA zouden volgens afspraak beide opties genoemd worden; er wordt echter maar één optie genoemd.
Voordelen van een cluster in het laatste deel: het laatste stuk heeft meer vierkamerwoningen dan de nu voorgestelde cluster. Het aantal nieuw te bouwen woningen op de begane grond kan ook groter zijn, in verband met de collectieve ruimten. Bovendien kan dan de Grubbezee naar de flat doorgetrokken worden en zorgen voor een afscheiding.
Volgens Hein wil herpositionering zeggen dat de KJEB bepaalt hoe de overdracht geregeld wordt. De KJEB kan dus bijvoorbeeld zeggen dat de cluster niet leeg hoeft te worden opgeleverd. Volgens Henno is het niet duidelijk hoe dit juridisch ligt.

Hein de Haan werkt nu 100% voor KJEB; Patrimonium betaalt hem. Later zal de KJEB ook een deel van zijn salaris moeten betalen. Hij wil niet vooruitlopen op de besluitvorming door op basis van de voorstellen van de Projectgroep te gaan tekenen. Wel wil hij bijvoorbeeld over het programma discussiëren en begroten. Hij is bezig met een brochure.
Wil Maters zal voor de interne assistentie zorgen. Zij is al voor KJEB aan het werk. Haar declaraties worden voorlopig door Patrimonium voorgeschoten. Patrimonium wil na afloop waarschijnlijk de helft van haar salaris van de KJEB ontvangen.

Patrimonium is de partij die de plannen bepaalt, hebben Henno en Hein gemerkt tijdens de gesprekken. Het Stadsdeel volgt.
Hein zegt dat de trage politieke besluitvorming ons de tijd geeft om de vereniging te laten groeien om op tijd genoeg massa te hebben. Bij zo'n 150 zekere kooplustigen zijn er veel minder problemen.
Henno geeft zijn ideeën over de doelgroep: niet alleen voor het goedkope wonen, men moet ook bereid zijn tijd in de clustergemeenschap te steken en in het Bijlmerconcept geloven. Hij geeft ook als mogelijkheid een soort gewenningshuizen voor pas ontslagen gevangenen. Ook passende bedrijfjes wil hij in de flat; hier zijn allerlei potjes voor. Karin vindt dat er al genoeg sociaal zwakkeren zijn en dat je er niet nog meer moet binnenhalen. Hierover moet nog meer gesproken worden.
De doelgroep is van belang voor het marketingplan.
De website www.grubbehoeve.nl bestaat al maar moet nog verder opgetuigd worden. Er hebben zich 60 - 70 koopgegadigden bij KJEB aangemeld, waarvan 30 van buiten de Grubbehoeve. Profiel: blank, mannelijk, alleenstaand.

Tegenhouden sloop
Hoe is de sloop van het laatste stuk tegen te houden? Vooral de hoeveelheid mensen speelt een rol, argumenten veel minder. Bij de sloop van de parkeergarage hebben vier personen al heel wat bereikt. Als het er veel meer geweest waren, was de hele sloop misschien niet doorgegaan. Een behoorlijke hoeveelheid mensen moet dus nu al duidelijk maken dat ze het op een proces durven laten aankomen.
De door Patrimonium genoemde argumenten om te slopen zijn beheersbaarheid (maar als je van de flat af bent hoef je die ook niet meer te beheren) en omdat het uit de enquête komt. Het echte argument is ongetwijfeld geld en volgens Henno ook geloof in een mythe.

Parkeren
Voor koopwoningen is de parkeernorm 1.1, voor huurwoningen 0.7. Voor het PvA-plan komt dit uit op 286 voor de Grubbehoeve. Onder het CEC komen er 60 voor Grubbehoeve. Als er gebouwd wordt boven een ondergrondse parkeerplek, is er HFL 20000 (bij huurwoningen) of HFL 10000 (bij koopwoningen) te verdienen. Hiervan wordt volgens het PvA geen gebruik gemaakt.

Prijs flat
Hein presenteert de drie manieren om de prijs van een flat te bepalen (zie ook het rapport Koop Je Eigen Bijlmer): volgens marktwaarde, volgens kostprijs en volgens maandlasten.
Bij verkoop van corporatieflats aan de bewoners, mag dit voor 10% onder de martkwaarde (en na 1 januari 30% als de koper/bewoner voor koopsubsidie in aanmerking komt; de koopsubsidie gaat ook na 1 januari 2001 in). Volgens Hein is deze regel niet van toepassing voor de KJEB-flats en mag de KJEB zijn eigen prijs bepalen. Henno betwijfelt dit. Een harde prijs voor de clusterflats is nog niet vastgesteld.
Als KJEB een meer substantiële bijdrage gaat vragen van de leden/kooplustigen, zal dit bedrag van de uiteindelijke koopprijs af gaan. Niet iedereen kan echter zomaar een paar duizend gulden ophoesten.
De eerste commerciële ontwikkelaar, die voor vier ton had willen verkopen, heeft zich al gemeld. Voor meer sociale geldschieters is de hoop nog gevestigd op de Rabobank.
De eerste bewoning van de cluster is op zijn vroegst over drie jaar, denken wij.

2. Acties, afspraken
a. Uitzoeken hoever de zeggenschap over KJEB bij opleveren van de cluster gaat. Met name of deze onbewoond moet worden opgeleverd.
b. Er moet een besluit komen over de scheidslijn tussen cluster (koop) en de rest (vooralsnog huur). Kwekkeboom had al een tussenstreng willen slopen.
c. Er moet nog een besluit komen over de doelgroep.
d. Evert Evers zal zijn ideeën over werving op papier zetten.
e. De volgende reguliere vergadering worden de statuten besproken en wordt het bestuur aangevuld. Alleen leden zijn stemgerechtigd.
f. Op 19 oktober is er een actievergadering als voorbeiding op de inspraak van 31 oktober.
g. George en David van Embden houden zich bezig met formulieren voor ledenwerving en woonwensverklaring.
h. Uitzoeken of de corporatieregel van maximaal 10% onder de marktwaarde verkopen ook voor de KJEB-situatie geldt.
i. De prijs voor flats in de cluster dient bepaald te worden.
j. Mia Prins zal George helpen bij het verder enquêteren.

Aantekeningen bij de toelichting aan Grubbehoevenaren op dinsdag 3 oktober 2000 van de plannen van Patrimonium en het Projectbureau in het CBB/Batjan:

Aanwezig waren Suzanne van der Hilst (projectgroep Ganzenhoef), Helen Hoogenhout (Patrimonium, afd. vernieuwing), Eric Zandman (Patrimonium), Glenny Sijlbing (Patrimonium, hoofd Participatie), Willem Kwekkeboom (Patrimonium).

Naast het ook elders te lezen verhaal vielen de volgende zaken te noteren:

• als redenen voor sloop worden opgegeven de uitslag van de OTB-enquête en de "beheer ervaring" (te grote flats zijn moeilijk te beheren)
• het tegenhouden van de sloop (van een deel van Grubbehoeve) kan door je zienswijze te geven over het PvA en door in te spreken bij de behandeling in de Stadsdeelraad in februari 2001
• uitspraken dat sloop niet doorgaat als de helft van de bewoners tegen is, zoals gedaan in de Nieuwe Bijlmer van 28 juni 2000, worden ontkend!
  Citaat uit het bewuste artikel: Ook Willem Kwekkeboom, projectmanager stedelijke vernieuwing bij Patrimonium, zegt dat er van onvrijwillige sloop geen sprake kan zijn. "Het ligt juridisch heel eenvoudig: als meer dan de helft van de bewoners niet wil verhuizen, kunnen we onmogelijk de flat leegruimen en slopen. De huurders zijn niet rechteloos."
• voor de prijzen van de woningen wordt verwezen naar de vergadering van Koop Je Eigen Bijlmer op 5 oktober. In Kikkenstein ligt de prijs na renovatie op HFL 200.000,00.
• het werd George Mulders niet toegestaan de resultaten van de door hem recentelijk in de Grubbehoeve gehouden enquête te presenteren
• als je je eigen flat wil kopen, maar deze ligt in de KJEB-cluster, moet je er toch eerst uit, volgens Patrimonium
  (Als je weg wilt, is het echter verstandig te blijven, als je de verhuispremie niet wilt mislopen. Kortom, wie weg wil moet blijven, wie wil blijven moet weg.)
• in het Sociaal Statuut zijn herpositionering en sloop gelijkgesteld
• de HFL 8000,00 verhuisvergoeding is inkomensonafhankelijk en niet belast
• bij uitplaatsing heb je wel voorrang, maar moet je concurreren met andere stadsvernieuwingsurgenten, zodat je toch achter het net kan vissen
• ook bij wegens sloop gedwongen verhuizing ben je je woonduur kwijt
• voor mensen die niet in het te slopen/herpositioneren deel van de flat wonen, zijn geen vergoedings- of voorrangregelingen
• de uitslag van de meningspeiling, gehouden tijdens de lawaaivergadering van 6 mei 2000, zal aan George Mulders gegeven worden
• wie nu in een vierkamerwoning woont, krijgt bij (gedwongen) verhuizing binnen de Bijlmer ook weer een vierkamerwoning.
• als mogelijke bestemmingen bij (gedwongen) verhuizing worden genoemd:
  • Grubbehoeve, eerste stuk (voorrang, plus het recht om te blijven huren)
  • nieuw Koningshoef ("dit levert gunstig op")
  • Groeveneenscherm en Ganzenhoef (ook koopwoningen, maar ook bij koopwoningen krijgt men voorrang
  • andere gerenoveerde flat (vooral voor kleine huishoudens, in de nieuwbouw komen geen kleine woningen)
  • buiten de Bijlmer (indien binnen Amsterdam, gelden ook nog voorrangsregels)

Bericht bij de ledenvergadering van 5 oktober 2000:

Patrimonium is akkoord gegaan met de plannen, zoals ze laatst omschreven zijn. Dus de vereniging krijgt in principe 90 woningen, die kopers naar eigen inzicht kunnen verbouwen, mits in goed overleg met hun toekomstige buren. En zo zijn er nog wat randvoorwaarden.

Op de vergadering komt nadere uitleg, kunnen vragen beantwoord worden en moeten we ons gaan beraden over de toekomst. Moeten we bijv. potentiële kopers, inmiddels 50-60 mensen, een bepaald bedrag als borg gaan vragen. Wat gaan we eisen van onszelf, het stadsdeel en Patrimonium. Wie willen we het liefst als onze buren ofwel wat is de doelgroep van onze vereniging. Hoe voorkomen we sloop van het laatste deel van Grubbehoeve.
Hoe pakken we de werving van andere kopers aan. Willen we in zee met een grote investeerder? Onlangs is zo'n investeerder - een club van rijke privé-personen en instellingen - al bij ons bezoek geweest om de potentie van ons project te onderzoeken. De investeerder zou zeer graag de hele flat willen kopen, want ze ruiken veel geld.
In ieder geval moet er spoedig duidelijkheid komen over de 'verkoopprijs' en de betekenis van het besluit van de 2de kamer om eigenaren van sociale huurwoningen de mogelijkheid te geven hun woningen voor 30% van de marktwaarde aan de zittende huurder te verkopen.

Een week voor onze vergadering vindt er nog een bijeenkomst plaats, waarin Patrimonium, Projectbureau Vernieuwing en wij gaan beslissen over de aanstelling van twee medewerkers voor het project. Het voorstel is dat Hein de Haan onze architect wordt en Wil Maters de projectleider. Hen is gevraagd een offerte voor hun kosten in te dienen en erbij te vertellen hoe ze hun taak opvatten en wat ze voor hun geld gaan doen.
Het ligt in principe ook in de bedoeling dat Hein de coördinerend architect voor de gehele renovatie van Grubbehoeve wordt.

George Mulders heeft ondertussen onderzocht of de bewoners van de derde poot van Grubbehoeve, waarin het sloopgedeelte, inderdaad weg willen. Uit zijn onderzoek blijkt een heel ander verhaal dan uit de officiële enquête van het OTB en Projectbureau Vernieuwing. Een grote meerderheid is voor koop of gecontinueerde huur, mits het met het beheer beter gaat. Dit gegeven is belangrijk als we sloop willen tegen houden.