Amsterdam,     25 mei 2000            De vereniging Koop je Eigen Bijlmer
Behandeld door mw. G. Jansen          t.a.v. de Heer H. Eggenkamp
Telefoon       020 - 32 91 71         Grubbehoeve 46
Ons kenmerk    00-Grub1/GJ            1103 GH Amsterdam

Onderwerp      (Koop) Je eigen Bijlmer


Geachte heer Eggenkamp,

Zoals afgesproken in het Operationeel Overleg van 3 februari jl. volgt hieronder
onze reactie op het plan van aanpak volgens het rapport '(Koop) Je eigen
Bijlmer'.

Algemeen
Om te beginnen zijn wij van mening dat het rapport zoals dat er nu ligt, een
goed startdocument is om de mogelijkheden van verkoop voor verbetering
verder uit te gaan werken. De verdere uitwerking is afhankelijk van de inhoud
van het Plan van Aanpak voor Grunder en Grubbehoeve. Daarnaast zal de
uitwerking moeten passen binnen de (financiële) afspraken en het
instrumentarium van de derde saneringsaanvraag.

Verwerking in Plan van Aanpak
Zoals in de rapportage ook wordt aangegeven, is er nog geen vastgesteld Plan
van Aanpak. Zolang dit niet het geval is, kunnen er geen definitieve stappen
worden gezet om de voorstellen uit '(Koop) Je Eigen Bijlmer' vorm te geven.
Patrimonium heeft daarom aan de projectgroep verzocht na te gaan of en
hoe de projectuitgangspunten van '(Koop) Je Eigen Bijlmer' in het Plan van
Aanpak voor Grunder en Grubbehoeve verwerkt kunnen worden. Daarmee 
wordt de aansluiting tot stand gebracht met het formele traject voor het Plan
van Aanpak, en wordt dit voorstel onderdeel van het Plan van Aanpak.

Verkoopbesluit en haalbaarheid varianten
Als bij de vaststelling van het Plan van Aanpak wordt besloten dat
Grubbehoeve geheel of gedeeltelijk gehandhaafd wordt, betekent dit dat de
flat zal worden verbeterd en dat de varianten uit '(Koop) Je Eigen Bijlmer' in
beeld komen. Patrimonium zal dan een formeel besluit nemen om de 
appartementen in Grubbehoeve te gaan verkopen. We kennen binnen de
saneringsaanvraag twee instrumenten: appartementsgewijze verkoop aan de
bewoners, en herpositionering: het verkopen van (delen van) flats aan derden,
na herhuisvesting van de zittende bewoners. Beide instrumenten kunnen in
principe binnen de context van dit rapport worden ingezet.

Een korte reactie op de in het rapport voorgestelde varianten:
Variant 1 komt sterk overeen met de appartementsgewijze verkoop zoals die in
Kikkenstein en Hogevecht gaat plaatsvinden. Om deze reden vinden wij de
variant haalbaar maar minder interessant.
Variant 2 heeft onze voorkeur. Onder andere omdat hierbij sprake is van de
mogelijkheid tot herpositionering waarbij bewoners de kans optimaal kunnen
benutten om in eigen beheer te gaan verbeteren en exploiteren.
Variant 3 betekent dat wij gezien de uitwisselbaarheid van koop en huur te
veel en langdurig risico's zullen dragen bij de exploitatie. De kans is verder
groot dat het een doorlopend proces van gespikkelde verkoop wordt waardoor
de variant weer erg gaat lijken op appartementsgewijze verkoop. Vooralsnog
biedt deze variant voor ons het minste perspectief.
Variant 4 is interessant voorzover huurclusters en koopclusters naast elkaar
voorkomen. Evenals in variant 3 geldt dat het omzetten van koopwoningen
in huurwoningen voor ons in het kader van de saneringsafspraken geen
haalbare optie is.
Voor alle varianten geldt dat nog onvoldoende duidelijk is gemaakt hoe de 
zeggenschap van bewoners geregeld moet worden.

Uitgangspunten van Patrimonium
Uitgaande van het besluit tot handhaven van (een deel van) Grubbehoeve in
het Plan van Aanpak, zijn dit -voorlopig- onze nadere uitgangspunten. In
willekeurige volgorde:
1. Dit project moet zich uitdrukkelijk onderscheiden van de andere projecten
   in het kader van de Vernieuwing van de Bijlmermeer. Kernpunt van het
   onderscheiden is de organisatie en de mate van zeggenschap van de 
   bewoners bij de vernieuwing van de flat. Wat ons betreft moet er sprake
   zijn van beslissingsrecht bij de bewoners, en dat is onlosmakelijk
   verbonden aan het dragen van risico's.
   Dit uitgangspunt is nog onvoldoende uitgewerkt in '(Koop) Je eigen
   Bijlmer'. Vanuit dit standpunt is onze voorkeur een kleinschalig project,
   waarbij de 'nieuwe eigenaren' zelf een verbeterplan ontwikkelen en
   uitvoeren. Vanzelfsprekend willen wij daar op alle manieren bij
   helpen, maar de eigenaren zijn de opdrachtgevers. De rol van Patrimonium
   wordt daarmee in dit project dus een andere dan in de voorgaande en 
   verdere verbeterprojecten.
2. Het kleinschalige project moet van voldoende omvang zijn; hoe groot dat is
   kunnen we gezamenlijk definiëren. De vraag is: is er voldoende draagvlak
   voor dit project, vertaald als: zijn er voldoende bewoners bereid en in staat
   om het risico van koop en ontwikkeling in eigen beheer te nemen. De
   omvang van het draagvlak moet op een meetbare manier kunnen worden
   vastgesteld, en het moet niet vrijblijvend zijn. Wij denken daarbij
   bijvoorbeeld aan een vorm van een Vereniging van Eigenaren in oprichting,
   waaraan aspirant-kopers zich verbinden. Deze Vereniging moet
   vanzelfsprekend en aantoonbaar openstaan voor alle geïnteresseerde
   bewoners.
3. Een project ontwikkelen waarbij op de lange termijn sprake is van een
   voortdurende (gespikkelde) menging van huur en koop, is voor ons geen
   optie. Het omzetten van koop- in huurwoningen is eveneens geen optie en
   bovendien onmogelijk binnen de saneringsafspraken.
4. De investering voor het verbeterplan (voor zowel de koop- als de
   huurwoningen) zal op termijn uit de verkoopopbrengsten terugverdiend
   moeten worden. Een heldere financiële uitwerking vergt meer onderzoek
   naar de te nemen maatregelen; dat kan in de verder uitwerking van het
   project plaatsvinden.
5. Voor het vaststellen van de koopprijzen geldt het volgende. Patrimonium
   werkt bij het bepalen van de verkoopprijs volgens de richtlijnen van het
   ministerie van VROM. Volgens deze richtlijnen dient bij verkoop van
   corporatiebezit aan bewoners te worden uitgegaan van een verkoopprijs
   van minimaal 90% van de marktwaarde in onbewoonde staat. De insteek
   bij het bepalen van de verkoopprijs is dus niet de opbouw van de kostprijs.
   Uiteraard kan dit wel dienen als vergelijkingskader. Aan de hand van een
   voorlopige taxatie, kan Patrimonium aangeven binnen welke bandbreedte
   de verkoopprijzen zullen liggen en hoe groot de winstmarge moet zijn.
6. Om dit project tot een goed einde en een mooi resultaat te brengen, is het
   noodzakelijk om het proces van te voren expliciet en transparant te maken.
   Uitgangspunten, grenzen en verwachtingen van partijen dienen vooraf
   helder te worden geformuleerd, en er moet vooraf overeenstemming zijn
   over de inrichting van en de verschillende verantwoordelijkheden in het
   proces.
   
Corporatiehypotheek en MGE
Wat betreft de mogelijkheden voor een corporatiehypotheek het volgende. op
het eerste gezicht lijkt het instrument geschikt om koop voor een ruimere
groep huurders interessant te maken bij flats waarvan de appartementsgewijze
verkoop nog moet starten. Hoewel wij positief tegenover het uitwerken van
het instrument staan, lijkt het ons verstandig hiermee te wachten tot er meer
bekend is over de effecten van de eigenwoningbijdrage volgens de Wet
Bevordering Eigen Woningbezit. De wet wordt naar verwachting per 1 januari
2001 van kracht. Eventueel behoort een experiment met Maatschappelijk
Gebonden Eigendom ook tot de mogelijkheden.

Hoe verder
Patrimonium us van oordeel dat dit projectvoorstel zeer de moeite waard is om
nader uit te werken en een serieuze kans verdient. Een goede start lijkt ons om
binnenkort een gesprek tussen de Vereniging Koop je Eigen Bijlmer en
Patrimonium te organiseren, waarbij we de ideeën en uitgangspunten van u en
Patrimonium over dit project nader kunnen uitwisselen en bespreken.
Daarnaast kan een eerste verkenning plaatsvinden over de mogelijke inrichting
van het proces. Wij zullen ongeveer een week na verzending van deze brief het
initiatief tot een dergelijke bijeenkomst nemen.
Tenslotte: u heeft lang op deze reactie moeten wachten. Dat heeft deels zijn
oorzaak gehad in inhoudelijke discussie, en deels in personele capaciteit. Dat
laatste is hopelijk binnenkort opgelost, waarna we het tempo kunnen
verhogen.
Wij vertrouwen erop u hiermee naar behoren te hebben geïnformeerd. Een
afschrift van deze brief zenden wij tevens aan Hein de Haan.

Hoogachtend,
WONINGSTICHTING PATRIMONIUM

M. Middelbeek,
Directeur Stedelijke Vernieuwing

cc.: Mevrouw B. de Wit, Kikkenstein 494, 1104 AZ Amsterdam ZO
     Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, t.a.v. de heer J. Webbink
     Architectenbureau CASA, t.a.v. de heer H. de Haan